商场引入剧场由来已久，但如今剧院成为主力店的案例越来越多。Mall星人将引入大中型剧院的商业项目，称之为剧院综合体（或者可称作剧院演艺综合体）。今明两年的上海，更将迎来剧院综合体的大爆发。

【TIPS】抛开越来越普遍的“商场+小微剧场(600座以下)”不谈，大剧院+商业的综合体主要可分为五大类——

1）赌城+剧场+商业，如澳门新濠天地的水舞间剧院、威尼斯人综合体的金光综艺馆；

2）乐园+剧场+商业，如上海迪斯尼乐园+迪斯尼大剧院+迪斯尼小镇、深圳乐高乐园+乐高剧场+商业街、广州融创乐园+融创大剧院+融创茂；

3）可举办体育比赛和大型演唱会的特大型综合场馆+商业，如北京华熙LIVE·五棵松凯迪拉克中心、上海梅赛德斯奔驰文化中心；

4）CBD甲级商办综合体+剧院，如上海商城大剧院、喜玛拉雅艺术中心大观舞台、上海美罗城上剧院、前滩31乐荟前滩31演艺中心、上海友邦金融中心友邦大剧院、上海Gate M西岸梦中心西岸大剧院；

5）沉浸式大剧场+商业，如上海光大会展中心的普德赋光明之城。

美国拉斯维加斯的赌城综合体剧院群和洛杉矶好莱坞高地购物中心的柯达剧院（现名杜比剧院），堪称全球商场和大剧院联姻最成功的“剧院综合体”。

澳门新濠天地的水舞间剧院和威尼斯人综合体的金光综艺馆，则是国人最熟悉的剧院综合体。在内地，北京华熙LIVE·五棵松凯迪拉克中心、成都招商大魔方-亚太演艺中心、上海梅赛德斯奔驰文化中心、上海美罗城-上剧场、上海迪士尼小镇-华特迪斯尼大剧院、西双版纳融创乐园-融创茂-傣秀剧场等知名项目，也可归入剧院综合体的范畴。

近年来，上海越来多越重视文化艺术在综合体中的作用。规划了文化场馆要求的综合体用地，也愈渐增多。

回溯到百年前的南京东路上著名的四大百货公司，可谓首开商场引入剧场的先河。进入新世纪后，大宁国际商业广场在2015年引入了小不点大视界亲子微剧场，百联世博源的彩色熊猫互动剧场则带动了全国大型购物中心引入亲子小剧场的热潮。

随着消费需求从日常生活的供给逐渐过渡到精神层面的探索，加之上海发布的《关于加快本市创意文化产业创新发展的若干意见》中明确提出要将上海打造成为“亚洲演艺之都”，大中型老牌购物中心和新晋商业体对于剧院的关注程度和引入占比有较大的提升。

今年，各种形式的剧场、喜剧脱口秀、LIVEHOUSE音乐酒吧更广泛地进驻魔都的各类商业项目。

如：AI PLAZA西岸凤巢的《三体·引力之外》沉浸式科幻体验剧场、百联市百一店的星空间演艺小剧场群、正大广场乐童剧场、天空万科广场的造梦盒子家庭音乐剧场、世纪汇的小顽家艺术剧场、丽宝乐园的小逗鱼之家微剧场、博荟广场 ONE EAST的绅逗逗魔术剧场、古北时尚广场的剧星沉浸式美食互动剧场、上滨生活广场的欢空间儿童剧场、上海金融街购物中心引入的全国最大LIVE  HOUSE——蜚声LIVE、长宁龙之梦的开心麻花、北外滩来福士的上海滑稽团剧场、U479的贰叁叁脱口秀剧场……总体呈现大中型商场+小微剧场的特点。

据Mall星人统计，近两年来，上海购物中心引入各类剧场的数量已首次超过了书店和电影院。

但本文主要分析今年沪上大爆发的「大剧院（600座以上）+商业」的剧院综合体，后续推文会另外带来大中型商场联姻小微剧场的专篇。

2023-2024年，上海将迎来一大批全新的剧院综合体。如：今年下半年将沿着黄浦江集体“开箱”的浦东前滩31乐荟的交通银行前滩31演艺中心、北外滩友邦中心的璀璨明珠北外滩友邦大剧院、宝山长江畔长滩中心的长滩音乐厅，将于明年迎客的鑫耀光环的开心麻花旗舰剧场、普陀中海真如境（环宇城MAX）的真如海心剧院、徐汇滨江Gate M西岸梦中心“双子星”——西岸大剧院、穹顶艺术中心。

【TIPS】不同于购物中心引入的小剧场通常为外部租户，剧院综合体的大剧院通常由项目方自营，商业才是配套。

相对于由多个小厅构成的现代多厅影城，大型剧院对建筑工程硬件的要求更高，故和大剧院联体的商业综合体远比引入电影院和小剧场的商场要少很多。

根据Mall星人的梳理，设有大剧院的综合体，其商业面积通常不是很大。可以说，商业空间的咖啡、餐厅以及零售配套的核心目标之一，就是为剧院观众服务，剧院则为商业导流。

顺着时间轴，一起来看上海剧院综合体的发展步伐

波特曼上海商城1990年开业，堪称上海第一个“剧院综合体”，它也是外商在中国投资的第一个房地产管理集团。其中，剧院名称为上海商城剧院。

此前，上海大中型剧院虽多，但却没有和商业体联姻的先例。

作为高端综合体，当年的上海商城还引入了LV、屈臣氏、惠康超市、硬石餐厅（Hard Rock Cafe)、满汉全席酒楼、香格里拉酒店等诸多上海首店。

在设有991个座位的上海商城剧院，观众可以欣赏到各种不同类型的演出，包括话剧、音乐会、歌剧、芭蕾舞、杂技、魔术等等。除了演出，上海商城剧院还经常举办各种主题展览和文化活动。比如，每年在这里举行的上海国际艺术节，吸引了来自世界各地的艺术家和观众。

2010年，梅赛德斯－奔驰文化中心成为沪上首个拥有可容纳上万人演艺空间的高端商业空间（徐汇万体馆并不附设商业空间），同时也可谓上海第二座和商业紧密结合的综合体。

前身为世博文化中心的梅赛德斯-奔驰文化中心，呈飞碟状的国际化娱乐演艺场馆，其定位是注重凸显文化内涵，近8万平米、18000座—5000座不同规模，包含了一个主场馆、一个小型演出场地及商业区域。是一个可承办超大型庆典、演唱会、篮球比赛、冰上表演的多功能娱乐综合体。

2011年1月15日晚8点，香港歌坛常青树谭咏麟成为梅赛德斯-奔驰文化中心的揭幕演出歌手。其商场品牌包括悦江、雲公馆、渔童、心樂蝶舞、万岛、音乐俱乐部、岩舞空间攀岩、全明星滑冰俱乐部等。

【TIPS】梅赛德斯-奔驰文化中心有着非常特殊的运营背景，它由上海东方明珠集团、美国AEG集团和NBA中国三方携手。其中，AEG商业模式包括冠名、包厢、餐饮、衍生品和综合开发五个方面。梅赛德斯-奔驰文化中心80%的收入自于赞助和包厢，租金占10%。

也是在2011年，位于虹口音乐谷的1933老场坊通过场地改造，开出了600座的1933空中剧院，安藤忠雄设计的1933空中剧院【SkyTheater】，位于1933老场坊1号楼4楼，圆形穹顶结构增加了视觉冲击力，是全亚洲独一无二的圆形剧场，可容纳600名观众。

剧场以“原创剧本孵化计划”为特色标签，兼融实验性、原创性的文艺追梦者，适应小剧场演出、音乐会、livehouse、脱口秀、论坛沙龙等灵活多样的演出形式。

2013年，喜玛拉雅中心开出1000座的大观舞台。

大观舞台位于喜玛拉雅艺术中心三层，是占地达1万平方米、1012个座位的多功能剧场。大观舞台配载先进科技，可转换成不同的舞台效果，满足演出、展览、会议、品牌活动等各项要求，是国际顶尖展览、时尚发表的上佳之选。

2014年，1466座的上海保利大剧院在嘉定新城开幕。

总建面约5.5万平米的上海保利大剧院，拥有1个1600座位的大剧场、1个400座位的多功能厅和2个室外剧场。日本著名建筑大师安藤忠雄操刀设计，将水、风、光等自然元素在简单的几何空间中交融并织，营造出一个自然、建筑、艺术、人类彼此和谐相容、自在对话的公共艺术交流空间。

总建筑面积4.2万平米的TSF购物中心，内部空间设计由著名设计师梁志天团队完成，总投资超1.8亿元，有近3000个停车位。项目围绕特色产业氛围和首发经济模式，涉及新能源汽车、高端电子、服装服饰、餐饮、珠宝等领域，将引入品牌集合店ITAJUST及CHIARA FERRAGNI、ICEBERG等设计师品牌。

【TIPS】上海保利国际广场与上海保利大剧院一条马路之隔。一座天桥连接了剧院与购物中心，两者总建筑面积近十万平方米。TSF购物中心计划于2023年年底（双旦）开业。

另一种情况是老牌成熟购物中心更新升级，腾出空间（一层或复式）改建剧院，在一线商圈C位开辟出文化空间，逛吃逛喝也能看戏。

2015年，6.7万平米的徐家汇美罗城将书店、健身房等多个店铺清空，改建内部结构，在商场5楼建造了高18米，面积达2500平方米，近700个观众席的上剧场。

美罗城与台湾著名导演赖声川合作的上剧场，和大众书局、SFC上影影城三位合一（阅读+观影+看剧）构成了美罗“艺文廊”。从《暗恋桃花源》开始的部部大戏，就吸引了沪上众多文艺青年观看。美罗城是目前为止，剧院开设在大中型购物中心里，面积最大的商场。

另外的楼层也有不少亮点：美罗城B1层的日式主题五番街，60%的商家是首次进入中国市场。6F天台的空中足球场——艺星球也已正式开放，开创了徐家汇商圈“屋顶商业+体育业态”的先河。

【TIPS】“上剧场”的英文名称为Theatre Above。“上”既有“上海”的“上”，也体现了剧场位于商场的楼上。同时“上”也可以理解成动词，这也体现了赖声川导演鼓励大家到剧场看戏，“让上剧场成为一种生活方式”。

2016年，迪斯尼乐园配套商业街区——迪斯尼小镇，为大家带来了纯正的华特迪士尼大剧院，1200个座位吸引了无数迪斯尼音乐剧的拥趸。

迪斯尼小镇毗邻迪士尼乐园，是集购物、餐饮、户外休闲、娱乐演出为一体的商业街区。移步换景的空间、两条主动线迂回穿插和中西合壁的建筑风格，引客流探索和游逛。

向公众免费开放的46000平米空间内，有小镇市集、百食香街、百老汇大道、百老汇广场、迪士尼小镇湖畔等多个著名景点，而迪斯尼明星IP的娱乐演出极受欢迎。

作为上海艺术、文化和商业发展最快、声量较大的黄浦江畔西岸文化走廊，蓄力和汲取多元文化，对标闻名于世的巴黎左岸和伦敦南岸的滨水区。

进入2023年，徐汇南岸在“一江一河”烟火气的带动下蓄势待发，一直以来倍受瞩目的Gate M西岸梦中心将于今年下半年迎来两个重磅级城市艺术项目——Susas&西岸艺博。城市空间艺术季与艺博会，将一同构成第一届西岸艺术嘉年华。

拥有1600座主剧场和200座小剧场的西岸大剧院，计划2024年全面开幕，届时将成为推动现象级音乐剧剧目的主要阵地。

如果说，2015年浦东世博板块的梅赛德斯-奔驰文化中心焕新开放营业后，逐渐给上海市场带来多场国内外巨星演唱会或舞台剧，那么西岸大剧院明年亮相后，将真正链接起了“一江一河”的文化之旅。

【TIPS】青浦徐泾规划的全国首个百老汇剧院群——首位三期4号地块大底板施工于2023年5月正式开启。

在剧院+商业集中爆发的同时，我们也清晰地看到，剧院的商业演出客流，正成为当下购物中心或超级综合体重要流量引擎。

如上所述，2023-2024年上海将迎来一大批全新的剧院综合体。以下我们汲取其中部分项目进行亮点解读。

承接上一部分的阐述，这里对西岸大剧院再展开说说。‍‍‍

随着徐汇滨江西岸的天际线愈发清晰，一江一河的烟火气提升了西岸“滨水”属性，也赋予了位于徐汇滨江南段的GATE M西岸梦中心独特的商业价值，或者说是一次文化商业共栖上的突破。

未来，西岸大剧院将是集剧场、艺术、酒店与商业多业态共创的现象级文商旅新地标。

西岸大剧院所在的GATE M西岸梦中心，开创了“双剧场（西岸大剧院和穹顶艺术中心）+开放式商业+多功能滨水体验”的全新商业模式，首批官宣的三大主力店品牌包括：城市滨水市集Riverside Factory Market、Molifornia by Moreprk滑板公园商店综合体、瓦肆VASLivehouse。

今年上半年，Gate M西岸梦中心与On昂跑、Patagonia、银盐复古市集等合作了多个极具人气的活动，也预热了下半年两个重磅级城市艺术项目——上海城市空间艺术季（Susas）&西岸艺术与设计博览会。

9月24日，第五届上海城市空间艺术季将正式开幕，城市空间艺术季与艺博会一同构成的第一届西岸艺术嘉年华，值得期待。

百米双剧院，戏起滨江岸。上海西岸大剧院和穹顶艺术中心的到来，将升级西岸文化的天际线。百老汇《大慧星》的开演，也意味着Gate M西岸中心双剧院将陆续向公众开放。

西岸梦中心高载度的艺术模式，不仅提升了商业容纳的深度，也延伸了商业组合的多元性。

中国首座专为音乐剧而打造的滨水剧场——1600座的西岸大剧院是由SHL建筑事务所设计，而西岸穹顶艺术中心的前身是具有百年历史的“上海水泥厂”的预均化库。用艺术生命力激活“工业锈带”，这个独具特色的工业历史遗产将再次焕发生机，蜕变为一座功能多元的艺术文化目的地。

2023年10月底，由陆家嘴集团与信德集团共同投资和建设的前滩31将全面开幕，21.5万平米的面积涵盖了演艺、商业、办公、酒店四大业态，打造一站式生活目的地。

其中，演艺板块——交通银行前滩31演艺中心由英国Theatre Projects规划设计，拥有一个2500座的上海最大专业室内剧场和一个1500平方米的黑匣子展演空间。

凭借信德集团自身拥有较多知名演艺资源，未来可呈现更多国际前沿潮流剧目。围绕Music Plus（音乐+）的演出定位，以最贴近当代生活的音乐内容为核心，辐射音乐剧、戏剧舞蹈、时尚设计、影像科技等，呈现丰富多元的艺术展演，让走进剧院更日常化、更休闲化。

开幕演出季以“艺起造浪”为主题，汇聚来自国内外超过300名优秀艺术家和演出团体，超过50余场精彩演出。

前滩31其余三大业态同样各具亮点：前滩31乐荟商场将文化、艺术、商业等元素相互渗透，形成多元商业形态，目前已营业品牌包括：Ruby restaurant & Mancun、星巴克、麦当劳、TACO BELL塔可钟、望庐、LAVAZZA、荷特宝时光里美食广场、LINLEE林里·手打柠檬茶、金泽咖喱、Hand of god Barbershop男士理发馆、NADALIN头皮管理中心。

上海前滩31雅辰酒店将美学、艺文气息与自然联结，巧妙地融入酒店设计。

前滩信德中心倾力打造“写字楼里的美术馆”，通过艺术品装置、现场音乐表演以及前滩31定制艺术香氛，将视、听、嗅三感融合，在写字楼里营造沉浸式艺术氛围。

友邦金融中心（提篮桥原上实中心）坐落于和外滩、陆家嘴共称为的“黄金三角”的北外滩核心板块，包含4.6万平米的商场、1.4万平米的大型专业剧院（北外滩友邦大剧院）、9.8万平米的超甲级写字楼。这是友邦人寿在中国内地投资的首个复合型综合体。

项目利用地块间的连廊形成双首层商业格局，突破传统设计理念，有效提升空间附加值，提升空间利用率，有效提升客流的流动性。天桥连廊和地下联通，呈现更有梯度的商业体验，多维立面展现，多元化业态组合。

友邦大剧院拥有国际一流的专业设施，可容纳超1700名观众，是上海颇具规模的专业剧院，也是虹口区首个专业剧院。

友邦大剧院将携手保利文化，打造成为国际高水平音乐剧、舞蹈艺术的展演孵化中心。会引入国际高水平、多元化的作品长期驻演，提供区域独有的艺术文化商业新体验。2023年9月28日，将迎来重磅首演剧目《剧院魅影续作：真爱永恒》。

项目地块为原上港十四区，方圆55公顷，万里长江第一滩，由上港集团整体开发，总建面达146万平米，依照“三心一轴，一带六区”的规划理念，未来将建成生态绿化、商业商务、休闲居住和邮轮游艇综合配套服务为一体的生态滨江综合服务区。

以“古典+”模式为定位的上海长滩音乐厅，是兼顾现代音乐、电影配乐及场景的鞋盒式的多功能音乐厅，约有1027座观众席，涉足古典、现代等不同类型的音乐会，能满足百人规模的三管交响乐团最高规格的演出。

除了一线滨江资源和音乐厅之外，未来还将汇聚商场、酒店、智能办公、180米高观光塔、巨幕环球影院、绿地公园等配套。

投资总额超6.5亿元的普德赋“光明之城”，前身是徐汇日月光附近的上海光大会展中心。

“光明之城”是普德赋主题公园走出欧洲的第一个项目，建筑总面积约4.6万平米，包含了沉浸式剧场、配套主题餐厅以及其他配套设施，建成后有望成为全球单体规模最大的穿越式观影大型电影实景演艺剧场。计划于2023年12月揭幕，年接待游客有望达到100万人次。

【TIPS】普德赋（Puy du Fou，又名“狂人国”）是全球唯一一家还原历史场景和传统文化的大型主题公园品牌，1978年创建于法国。2018年起，普德赋先后在香港、杭州和上海成立亚洲分公司。

真如副中心重点百万方城市综合体——中海·真如镜，涵盖商场、写字楼、人才公寓、文化剧院、公园绿廊、山姆会员店、住宅等多重业态。其中，商业部分——上海环宇城MAX，定位为全域生活新中心的大型购物中心，将于今年四季度率先开业。

文化剧院——真如海心剧院，围绕“真如地区城市客厅”为建筑理念，目标拟指向上海西部乃至辐射长三角地区的又一文化地标。1000座通用型多功能剧场，囊括沉浸式演艺空间、展览空间、艺术咖啡厅、开放式户外剧场、城市阳台等多功能。

国外剧院综合体往往由多业态矩阵组成，他们的成功也让我们更深层次地思考如何打造出色的剧院综合体。

每个剧院与不同业态组合构成的综合调性，不尽相同。如：上海商城波特曼是由办公、剧院、酒店、公寓和商场为一体的综合体；嘉定新城的保利国际广场是剧院、酒店加购物中心；前滩31投资方之一的信德集团则拥有较多的知名演艺资源……

综合来看，综合体的业态组合类型，所处商圈、开发商的基因和运营商的操盘，加上业态组合拳，决定了剧院与商场之间的匹配性与花火。

▷ 多种功能和引流作用：从C端满足人们精神文化提升的需求，从B端完善综合体的沉浸式体验业态。除了传统概念上购物中心或综合体的业态，开设剧院更能将文化核心价值注入其中，充分实现剧院与商业中心的连通，打造区级地标或市级城市名片。

▷ 与国际演艺资源接轨：上海这类一线城市有较为丰富的演出团体，更多的剧院综合体，让文艺团队有机会输出内容；或者是“我搭台，你唱戏”，构建一流的大剧院，从原产国引入国际一流的音乐经典剧目或新剧首发，成为海派作品创作的源头和国际戏剧的前沿码头。

▷ 许一个文化消费的未来：上海正以日新月异之速在更新“文化地图”，以周或月的时间单位迎来新剧首演，活跃的艺术氛围也推动了剧院综合体的设计者们，从规划时就以“未来感”来设计舞台形态，结合高科技赋予的技能，打造前瞻性更强的剧院，由此也彰显了综合体的“全能”优势，从而发掘商业消费潜能。

营业性演出，不仅可以带来门票收入，还能拉动旅游、交通、住宿、餐饮等一系列消费。据中国演出行业协会统计，2023年上半年，全国营业性演出（不含娱乐场所演出）场次19.33万场，同比增长400.86%；演出票房收入167.93亿元，同比增长673.49%。

剧场演出方面，今年上半年专业剧场演出场次已基本恢复至2019年同期水平，票房收入恢复至2019年同期约八成。其中，话剧、儿童剧、音乐剧三个类型，一、二季度均保持着上升态势。

看到越来越多的大、中、小型剧场+商业的综合体亮相，也意味着将产生更多新文化地标或标签。前景是光明和辽阔的，但这也意味着背后运作团队，要面临协同新商业赢利模型支撑起一个新“全能”业态的挑战。

高档的演出设备和大气的建筑空间，使前期资金投资非常庞大，进入营运期的客单价门票就会较高。

与此同时，国内消费者观赏演出的消费理念有待培育；演出种类还需要垂直细分。

剧院内部磨合和观众艺术品味的提升，都是需要时间和市场的精打细磨。从剧院收支平衡点来看，短期的租金和运营成本的压力和长期的固定资产回报率，都有着不小的挑战。

近年来，全国各地越来越多新出让的商业综合体地块，附加上了文化设施用地的指标。如何破题？以上案例和分析或可供参考。